黄金周全国成交惨淡楼市下行或持续三五年？
摘要：从消费者角度来讲，就是要保持观望，因为很多人买房抱着投资的心态，买涨不买跌。但是刚性需求还是见机入市比较好，因为现在的房价较之前已经少很多了，选择也比较多
●新闻背景
刚刚过去的“十一”黄金周，从一线城市“北上广深”到二三线城市，楼市均感受阵阵凉意。据某网数据监控中心统计，2011年国庆期间(10月1日-10月7日)全国65个大中城市商品房住宅成交量同比2010年下跌42.2%，成交面积同比下跌46.09%。全国9大重点城市成交均价平均下跌2.5%，深圳降幅高达31.70%。另外，19个重点城市中有16城成交量同比下跌，其中深圳同比跌幅最大，达到88.61%；广州、上海、重庆跌幅均在60%以上。秋天刚过，难道中国楼市的寒冬真的到来了吗？
十月成交情况待观察
主持人：业界一直认为，国庆长假的楼市表现怎么样会直接影响到后市，现在看来国庆成交大跌，这对未来楼市意味着什么？
彭澎：黄金周的成交不理想可以说是预料之内的，虽然成交量没有上去，价格却没有大幅下降。从业内的观望引起购房者更多的观望，调控政策也在观望中，既不加码也不放松。这样下去，怎么解套有以下几个方面：第一，降价换量；第二，业界降低观望，当然这也会让他们很困惑，因为目前来看政策并没有放松的可能性。所以，后市只能用一个词来形容，就是“不容乐观”，当然也不会出现大跌的情况。
韩世同：我认为现在媒体有点过度地把10月份的成交放在国庆这几天上，其实并不具有代表性。很多商品房成交之后，网签的手续并不是在国庆期间进行的，这样就统计不到国庆期间的成交范围内。在我看来，10月份的成交并非那么糟糕，国庆的一头一尾成交很好。十月份成交到底差不差不要急着下结论，除了国庆未来还有二十多天来观察呢。
主持人：对开发商来说，这样的成交现状又意味着什么？
彭澎：这意味着开发商要准备熬过一段艰难的日子。今后要注意拿地谨慎、出货积极，不然就会像2008年一样，出现裁员等情况。当然，资金链比较好的、向三四线转移比较多的房企情况就好一点。
降价概率越来越大
主持人：最终成交如此惨淡，是不是说明开发商让利还不够？
韩世同：打个比方，如果说河堤上有水，谁先在自己脚下挖沟，那么水就溢到自己那里，但是如果大家都挖沟，那么水就分流了。就像现在各家房产商都在促销，促销的多了，力度也差不多，那么对于购房者来说，选择多了，在一定意义上说和没有促销的效果是一样的。此外，现在的买家还受到限购政策的影响，除了首先要买得起之外，还要满足入市的指标。
彭澎：说实话，看淡的市场即使打半折也未必有人买。其实，打折吸引的是刚性需求，投资性的不会出来，楼市收紧按揭炒楼难度变大，而一般情况下靠自有资金的也很少。所以，也要看购房的用途，有些不被用于自住的楼盘就比较困难。
主持人：未来会不会真的出现普遍的大降价？
韩世同：我认为房价还会有进一步的下降，不过不同的人有不同的预期，肯定不能让所有的意欲购房的人满意。另外一方面，房价普遍大降还可能带来反作用，越降越不买。
彭澎：可以说这样的概率越来越大，但是具体什么时候能到所谓的拐点还说不准，可能是今年年底到明年上半年，毕竟政策一直在持续。原因是今年底，银行和房企都要交业绩，而明年上半年，拿的地要进行开发，并且有大量的保障房指标出现，所以开发商压力很大。
刚性需求可见机入市
主持人：整个楼市这种下行的趋势会持续多久？
韩世同：具体时间不好判断，应该会持续两三年甚至四五年。但这也不是绝对的，就像2008年的经济跌入谷底，救市政策出来一年后就好转了。所以，我认为调控政策现在应该进行一些松绑。当然，对于广州来说，中心六区是不可能放松了，但是郊区可以放松对第三套房的限制。要吸取2008年的经验教训，不能既要“胡萝卜”也要“大棒”，否则调过头了就一发不可收拾。总之要保持房价正常的下行趋势，而这也考验到政策的力度和强度。
彭澎：乐观来讲，会持续到明年底到后年初。明年要开十八大，后年上半年有全国两会召开。这段时期之前应该不会有较大的转变，除非全球性的金融危机再爆发。另外，我不同意韩先生的观点，我认为政策不应该松绑，因为到目前为止并没有看到楼市调控的明显成效，而通货膨胀也没有得到抑制，这两者之间 是紧密联系的。此外，刺激政策带来的副作用还没有被消化。况且中国的房产确实存在泡沫，所以如果这个时候松绑政策的话就会前功尽弃。
主持人：现在一二三线城市成交普遍下滑，买家是不是可以一直这样观望下去？
韩世同：从消费者角度来讲，就是要保持观望，因为很多人买房抱着投资的心态，买涨不买跌。但是刚性需求还是见机入市比较好，因为现在的房价较之前已经少很多了，选择也比较多，买房的目的也是以居住为主，即使以后房价再下降，房子的使用功能也进行了弥补。另外一方面，从市场角度来说，还是希望有所成交，大家都不买，就会形成恶性循环，房地产市场就很难维持了。
彭澎：投资者可以再观望，而那些买房结婚、养老的人就不要想太多了。对于广州本地人来讲，改善性和投资性的买家居多，并不着急，而非本地人如果有充足的资金来源，那就直接买了。其实，关键购房者自己要有判断，开发商承诺买了不会跌那都是忽悠。另外从资金链来说，虽然打折价跌了，但是现在贷款门槛不断提高，也在一定程度上抵消了。
